雖有小陽(yáng)春 新房行情仍“二八分化”

二季度一開局，就迎來(lái)新一輪樓市支持性政策，北京、廣州、蘇州、沈陽(yáng)都發(fā)布了住房公積金新政。同時(shí)，3月底一些市場(chǎng)重磅新盤的成交熱度也延續(xù)到4月，市場(chǎng)新增供應(yīng)持續(xù)增加，讓人對(duì)二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)更加期待。市場(chǎng)熱度是否能夠持續(xù)，決定上半年市場(chǎng)行情走向，影響下半年市場(chǎng)信心的二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)成為關(guān)鍵。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，雖然一線城市普遍在3月出現(xiàn)了“小陽(yáng)春”，但全國(guó)樓市整體依然偏冷，樓市支持政策有望持續(xù)升級(jí)、加碼。目前，市場(chǎng)醞釀的變化正在逐漸顯現(xiàn)，而二季度樓市的機(jī)會(huì)有多大，在一定程度上還看政策力度。

數(shù)據(jù)分析

市場(chǎng)活躍度明顯提升小陽(yáng)春成色還需拉長(zhǎng)周期看

2023年一季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了相當(dāng)火熱的“小陽(yáng)春”行情，然而到二季度市場(chǎng)卻略為轉(zhuǎn)冷。今年二季度會(huì)走出怎樣的行情呢？

剛過(guò)去的這個(gè)小陽(yáng)春究竟成色如何，對(duì)此業(yè)內(nèi)看法并不統(tǒng)一。二手房方面，根據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，3月二手住宅整體（中介促成+自行交易）網(wǎng)簽宗數(shù)、面積分別為9373宗和93.46萬(wàn)平方米，環(huán)比上升均超過(guò)9成。廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)表示，這主要獲益于春節(jié)假期前積壓的購(gòu)房需求逐步釋放，疊加此前廣州放開限購(gòu)區(qū)內(nèi)120平方米以上戶型，市場(chǎng)活躍度明顯提升，從而驅(qū)動(dòng)了3月二手房網(wǎng)簽量大幅增長(zhǎng)。

若忽略春節(jié)期間的低基數(shù)效應(yīng)，3月二手房的表現(xiàn)事實(shí)上有些平淡。廣州中原研究發(fā)展部的數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)二手網(wǎng)簽宗數(shù)同比下降了23.6%。若綜合2023年全年數(shù)據(jù)，2023年廣州二手房成交總宗數(shù)為10.9萬(wàn)宗，月均成交為9083宗。這也就意味著，2024年的小陽(yáng)春二手交易熱度僅略高于2023年的月均水平。

一手房方面，廣州中原研究發(fā)展部的數(shù)據(jù)顯示，3月新房網(wǎng)簽4043宗，不到二手房成交宗數(shù)的一半，雖然環(huán)比“春節(jié)月”實(shí)現(xiàn)了76%的回升，但對(duì)比2023年有所下跌。

值得注意的是，如果說(shuō)“春節(jié)月”有“低基數(shù)”效應(yīng)，那2023年3月的“高基數(shù)”效應(yīng)同樣也帶來(lái)了數(shù)據(jù)的失真。若將數(shù)據(jù)拉至五年期水平，則會(huì)發(fā)現(xiàn)3月一手房成交也已經(jīng)達(dá)到及格線?？硕饠?shù)據(jù)顯示，從2020年以來(lái)的成交水平來(lái)看，今年三月的成交規(guī)模與成交水平均處于中間位置，整體市場(chǎng)處于平穩(wěn)回升的階段。

從上海易居房地產(chǎn)研究院最新發(fā)布的一季度全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市新房成交報(bào)告來(lái)看，當(dāng)前政策持續(xù)寬松為市場(chǎng)注入了信心，而房?jī)r(jià)的調(diào)整也增加了購(gòu)房者入市的積極性。報(bào)告分析，50城新房成交面積的月度同比增速數(shù)據(jù)、新建商品住宅年初累計(jì)成交面積同比增速等指標(biāo)均顯示，當(dāng)前新房交易市場(chǎng)底部已經(jīng)形成，后續(xù)指標(biāo)將有觸底反彈的良好態(tài)勢(shì)。

政策期待

二季度房地產(chǎn)有效需求將持續(xù)提振

4月8日，北京、廣州、蘇州、沈陽(yáng)四地發(fā)布了住房公積金新政，開啟了二季度新一輪房地產(chǎn)支持性政策的出臺(tái)。以廣州來(lái)看，使用住房公積金貸款購(gòu)買自住住房的，一人申請(qǐng)貸款的最高額度調(diào)整至70萬(wàn)元，兩人或兩人以上購(gòu)買同一套自住住房共同申請(qǐng)貸款的最高額度調(diào)整至120萬(wàn)元。與此同時(shí)，所購(gòu)住房為新建一星級(jí)綠色建筑或新建裝配式建筑的，住房公積金貸款最高額度可上浮10%。使用住房公積金貸款購(gòu)買自住住房，且所購(gòu)住房為新建二星及以上星級(jí)綠色建筑的，住房公積金貸款最高額度可上浮20%。

公積金政策的優(yōu)化調(diào)整有利于降低置業(yè)成本，減輕購(gòu)房者置業(yè)壓力。多個(gè)城市同步出臺(tái)相關(guān)舉措說(shuō)明，各地政策在進(jìn)一步發(fā)力，以持續(xù)助力房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。

值得關(guān)注的是，每年4月末研究經(jīng)濟(jì)工作的中央政治局會(huì)議，作為當(dāng)年為經(jīng)濟(jì)定調(diào)的重要會(huì)議，還可能有房地產(chǎn)的新政策出臺(tái)。4月8日，國(guó)務(wù)院經(jīng)濟(jì)形勢(shì)專家和企業(yè)家座談會(huì)召開。此次會(huì)議召開，或?yàn)?月份中央政治局會(huì)議提前盤摸經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，充分說(shuō)明對(duì)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的關(guān)注和重視。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，預(yù)計(jì)提振房地產(chǎn)有效需求將繼續(xù)成為二季度的重要工作，二季度出臺(tái)系列針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的利好政策，是可以期待的，其中需求端的利好會(huì)比較多。在央行近日發(fā)布的一季度貨幣政策委員會(huì)會(huì)議內(nèi)容中，刪除了“跨周期”的表述，只保留了“逆周期”的表述，也被業(yè)內(nèi)解釋為貨幣政策將持續(xù)寬松。此外，最近不少城市出臺(tái)了地方國(guó)企回購(gòu)二手房，幫助市民換房的做法，估計(jì)會(huì)在更多城市繼續(xù)推廣，而二手房后續(xù)如何利用也將是政策研究的一個(gè)關(guān)鍵。

市場(chǎng)行情

供應(yīng)持續(xù)增加重磅地塊出讓行情體現(xiàn)市場(chǎng)信心

供地：市場(chǎng)重要指標(biāo)

要判斷二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向，供求行情是重要指標(biāo)。3月中下旬，廣州市場(chǎng)上多個(gè)重磅新盤首開，不少項(xiàng)目選擇以價(jià)換量的銷售策略帶來(lái)一波成交熱，而從后續(xù)市場(chǎng)供應(yīng)來(lái)看，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，四五月市場(chǎng)仍將迎來(lái)三十多個(gè)新盤新項(xiàng)目入市或亮相，供應(yīng)較多的區(qū)域?yàn)楹Ｖ椤⑻旌?、黃埔、南沙等。

可以看到，天河和海珠都有多個(gè)市場(chǎng)關(guān)注度較高的重磅新盤將會(huì)入市。其中，保利天御、廣州城投·天禧、新城市·領(lǐng)院、能建·天河麓譽(yù)府等全新盤的加入，將讓競(jìng)爭(zhēng)激烈的天河選擇更多。海珠區(qū)內(nèi)，越秀琶洲西地塊項(xiàng)目、東方紅地塊開發(fā)的保利燕語(yǔ)堂悅都是市場(chǎng)關(guān)注的熱盤。此外，去年熱拍的黃埔區(qū)圖書館北側(cè)地塊、番禺新光快速西側(cè)地塊等開發(fā)的項(xiàng)目也都將亮相。新增供應(yīng)的持續(xù)增加，尤其是中心區(qū)熱點(diǎn)項(xiàng)目的加入，將為市場(chǎng)保持熱度奠定基礎(chǔ)。

更值得關(guān)注的是，二季度還將迎來(lái)多個(gè)重磅地塊的競(jìng)拍，拍賣行情也將對(duì)市場(chǎng)信心和預(yù)期產(chǎn)生重大影響。據(jù)廣州市規(guī)劃和自然資源局的發(fā)布，將在二季度發(fā)布出讓公告的首批地塊來(lái)看，有涉及天河、海珠、荔灣、白云、番禺、從化、花都的22宗地塊，四五月率先登場(chǎng)的將是天河金融城兩宅地、大觀路兩宅地，尤其是供應(yīng)量極少，樓面價(jià)起拍價(jià)達(dá)到“5萬(wàn)+”的金融城宅地讓市場(chǎng)極為關(guān)注。

一手房市場(chǎng)：行情“二八分化” 剛需與高端改善有亮點(diǎn)

從市場(chǎng)價(jià)格走向來(lái)看，持續(xù)不停的促銷帶來(lái)的性價(jià)比是支撐市場(chǎng)行情的基礎(chǔ)?！斑@個(gè)小陽(yáng)春，廣州一手房新增的成交量幾乎都集中在20%的頭部項(xiàng)目上，80%的樓盤感受的更多是分化。”廣州市房協(xié)專家鄧浩志在解讀近期廣州樓市時(shí)說(shuō)。

“分化”是3月廣州新房市場(chǎng)最為重要的關(guān)鍵詞，市場(chǎng)熱度由少數(shù)個(gè)盤帶動(dòng)，絕大多數(shù)項(xiàng)目則波瀾不驚。廣州中原發(fā)展研究院數(shù)據(jù)顯示，3月份廣州推新3592套，整體去化率約為18%，以3月作為重要營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)來(lái)看，表現(xiàn)平淡。

與此同時(shí)，個(gè)盤表現(xiàn)差異性極大，表現(xiàn)較為亮眼的包括位于白云區(qū)白云新城板塊的保利云境、位于天河區(qū)奧體板塊的越秀觀樾等。其中，保利云境主要以較高性價(jià)比大幅降低了白云新城的入市門檻，不到300萬(wàn)元即可上車三房，因此得到了諸多剛需及剛改群體的認(rèn)可，首開去化超過(guò)五成。而越秀觀樾則是定位生態(tài)低密的高端改善項(xiàng)目，記者從項(xiàng)目方面了解到，項(xiàng)目首開去化超過(guò)50%。

對(duì)于當(dāng)前的一手市場(chǎng)，鄧浩志表示，從較為平穩(wěn)的周度成交數(shù)據(jù)來(lái)看，市場(chǎng)情緒處于較為穩(wěn)定復(fù)蘇的狀態(tài)，但預(yù)計(jì)這樣極致的分化行情還將持續(xù)演繹較長(zhǎng)時(shí)間，價(jià)格仍將成為一手市場(chǎng)的決定性因素。

二手房市場(chǎng)：以價(jià)換量加速 出現(xiàn)筑底信號(hào)

“以價(jià)換量”是這個(gè)小陽(yáng)春二手市場(chǎng)最為明顯的特征。數(shù)據(jù)顯示，3月二手網(wǎng)簽均價(jià)為28079元/平方米，環(huán)比調(diào)整幅度約為10.1%。對(duì)此，廣州中原研究發(fā)展部分析指出，這主要是由于2月成交偏低，3月價(jià)格屬于合理回落。但與此同時(shí)，該機(jī)構(gòu)的報(bào)價(jià)指數(shù)同時(shí)顯示，由于不少業(yè)主利用小陽(yáng)春節(jié)點(diǎn)出售物業(yè)，3月業(yè)主的報(bào)價(jià)指數(shù)環(huán)比下調(diào)12%。

一位長(zhǎng)期從事二手房交易的中介業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，往往業(yè)主與置業(yè)者感受較為明顯的調(diào)整，是市場(chǎng)接近底部區(qū)域的特征之一?！跋駨V州這樣城市和人口基本面比較好的城市，以價(jià)換量的加速可以視作一個(gè)積極信號(hào)來(lái)觀察。”

記者近期走訪二手市場(chǎng)還了解到，廣州樓市的標(biāo)桿板塊珠江新城3月份出現(xiàn)一定調(diào)整。以板塊標(biāo)桿盤嘉裕公館為例，據(jù)片區(qū)中介透露，該小區(qū)價(jià)格最為堅(jiān)挺的120平方米以上的改善戶型在今年的價(jià)格有10%左右的下調(diào)，以高端改善為主的頤德公館近期的成交價(jià)格也有所調(diào)整，幅度約為12%，而板塊內(nèi)偏剛需的產(chǎn)品則調(diào)整幅度較明顯。

“一般來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)的調(diào)整是從外圍區(qū)域蔓延至中心城區(qū)，因此中心城區(qū)尤其像珠江新城這樣的板塊開始調(diào)整，也代表著調(diào)整可能接近尾聲?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士說(shuō)。不過(guò)他同時(shí)提醒，接近尾聲并不代表馬上反彈，接下來(lái)的4月是樓市淡季，對(duì)于不急著置換的業(yè)主而言，或許可以暫緩出售房產(chǎn)。

業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)

政策支持還需持續(xù)發(fā)力

對(duì)于二季度的房地產(chǎn)市場(chǎng)，業(yè)內(nèi)人士大多認(rèn)為，二季度機(jī)會(huì)大過(guò)風(fēng)險(xiǎn)，比一季度有更向好的趨勢(shì)。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從數(shù)據(jù)來(lái)看，一季度全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市新房交易同比呈下降態(tài)勢(shì)。考慮到后續(xù)高基期值效應(yīng)減弱和目前市場(chǎng)監(jiān)測(cè)情況，預(yù)計(jì)4月開始，全國(guó)50城新房交易指標(biāo)將有改善可能。其中，一線城市正扮演復(fù)蘇的領(lǐng)頭羊角色。近期各類利好政策下，購(gòu)房成本進(jìn)一步降低，市場(chǎng)復(fù)蘇具有較好的動(dòng)力和基礎(chǔ)。另一方面，持續(xù)提振住房需求尤其是新房的潛在購(gòu)買需求非常關(guān)鍵，其對(duì)于樓市穩(wěn)增長(zhǎng)和風(fēng)險(xiǎn)化解至關(guān)重要。從這個(gè)角度看，后續(xù)相關(guān)政策支持還要持續(xù)發(fā)力，真正促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

供需兩端政策存在較強(qiáng)優(yōu)化預(yù)期

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，從政策層面來(lái)看，中央和監(jiān)管部門已經(jīng)明確要進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策，各地供需兩端政策均存在較強(qiáng)優(yōu)化預(yù)期，預(yù)計(jì)一線城市或繼續(xù)優(yōu)化限購(gòu)政策，二線城市有望全面取消限制性政策，核心城市降低首付比例、降低房貸利率、降低交易稅費(fèi)等政策依然具備空間。市場(chǎng)方面，隨著房地產(chǎn)供需兩端政策持續(xù)優(yōu)化調(diào)整，購(gòu)房者置業(yè)意愿或?qū)⒂瓉?lái)溫和修復(fù)，疊加“白名單”項(xiàng)目融資落地見效，項(xiàng)目建設(shè)推進(jìn)也有利于提振市場(chǎng)信心，進(jìn)而帶動(dòng)新房銷售邊際好轉(zhuǎn)，4月新房銷售量或保持一定規(guī)模，核心城市在政策優(yōu)化以及供給端改善等因素帶動(dòng)下，新房銷售有望進(jìn)一步修復(fù)，與此同時(shí)，年中高基數(shù)影響將逐步減弱，預(yù)計(jì)二季度重點(diǎn)城市新房銷售面積同比降幅將收窄。

優(yōu)化政策落實(shí) 重點(diǎn)市場(chǎng)回暖勢(shì)頭明顯

廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)王韶表示，進(jìn)入3月份，隨著優(yōu)化調(diào)整政策的進(jìn)一步落實(shí)，重點(diǎn)城市市場(chǎng)回暖勢(shì)頭明顯，年內(nèi)重點(diǎn)城市可望筑底，并穩(wěn)步向新模式過(guò)渡發(fā)展。房地產(chǎn)回暖復(fù)蘇信心動(dòng)力主要源自四方面：一是國(guó)家穩(wěn)定市場(chǎng)決心堅(jiān)定。二是住房是老百姓最真切的民生需求。從廣東住房結(jié)構(gòu)來(lái)看，廣東住房需求相對(duì)其他地區(qū)更為旺盛，后續(xù)增量市場(chǎng)發(fā)展空間相對(duì)更大，我們應(yīng)有足夠信心。三是住房改善性需求支撐大。改善性需求不能簡(jiǎn)單以“大小、新舊、遠(yuǎn)近或電梯房步梯樓”論處，還有個(gè)人資產(chǎn)重置、子女教育等需求，此外還有文化教育、娛樂購(gòu)物、運(yùn)動(dòng)交際等精神性、改善性要求，住房消費(fèi)正全面進(jìn)入品質(zhì)提升新階段。四是新發(fā)展模式有助良性循環(huán)，在當(dāng)前復(fù)雜多變的情況下，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)回暖復(fù)蘇需要時(shí)間，更需要智慧和魄力、合力。

文、圖、表/廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者劉麗琴、龍樂樂

(編輯：陳聰)